預售屋是預先銷售，因此還要等待建造與完工，申請執照、驗屋後才能交屋入住，現在疫情影響，加上缺工缺料，近幾年預售屋都有延後完工的趨勢。
由於尚未交屋，只有原承購人能對建商行使權利，買方會承受較高的風險。 預售屋契約內的「換約條款」，若載明為可換約的預售屋，代表原承購人取得產權之前，可將契約轉讓給他人。 購買方法為買方與原承購人一同到建商公司辦理換約，也就是買方與建商重新訂一份契約，確認往後可直接對建商行使權利。 不論購買預售屋、新成屋或是中古屋，邱愛莉補充，除了準備房屋本身的頭期款之外，購屋者還要準備購屋的相關費用。 根據財團法人金融聯合徵信中心資料統計，電梯大樓、公寓和套房3種房屋類型的鑑價與市價皆有落差，其中套房的鑑價與市價落差最大，僅市價的94.9%，且貸款成數僅69.2%，所以實際的房屋貸款成數僅65.7%（94.9%×69.2%)，頭期款要準備約34.3%（見表1）。 在前期先繳付定金、簽約金、開工款，約總價的1成，即70萬元；剩下的1成，則會在工程期間以及完工時依進度交給建商，因此，2成的頭期款將視工期，分拆在2至3年間繳付。
新成屋貸款沒過: 提供保人
若不透過仲介，直接向建商或屋主購買成屋，則可在簽訂成屋買賣契約前，先付一筆訂金，把房子訂下來。 付訂金時，賣方必須開立訂金收據給買方，收據上應載明產權資料（例如房屋地址、坪數等）、談定的房屋總價、訂金金額、付款方式、雙方無法履約的罰則，並由賣方簽章，做為正式簽約時的依據。 有些建商在預售屋買賣契約書裡，告知購屋民眾可申請8成銀行貸款，但最終買方在銀行對保、辦理房貸時，銀行鑑價後可能只能貸款房屋總價的7成，最好在下訂前，就準備好三成自備款比較保險。 實務上，在購買預售屋時，建商會給予買方付款的分期表，上頭會載明頭期款和貸款的預計成數。
但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。 預售屋自備款不足時，以同樣貸款7成來看，在簽約當下，買的是預售屋，則只需要付出總價的 15% 當頭期款，如果買的是新成屋或中古屋，就需要付總價的30%當頭期款，比較之下，買預售屋比較輕鬆。 房仲旗下的建經公司，如永慶房屋的合泰建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀不動產的泛太建經等，履約保證費用幾乎都是房屋成交總價的萬分之六，而費用由買、賣雙方各負擔一半。 以一間二千萬的房子為例，作履約保證要一萬二千元，買、賣雙方各自付六千元。 預售屋的工期通常為2-5年，少部分建案因為樓層高、細節謹慎，需要5年以上，以台南市善化區建案－世界南科Ａ為例，總價1,257萬，工程款約12%來算，每年工程款25萬，每月只需負擔2萬左右。
新成屋貸款沒過: 議價不只理性，更牽涉到人性
我是桃園的蕭先生，工作了幾年好不容易有一筆存款，雖然不多，申請貸款，但房屋拿到手後，卻沒有資金進行後續的裝潢、家俱等，雖然還在銀行的寬限期內，但至少還需要70萬才能讓房屋完整，為了能住在這裡，已經等了整整2年，卻只能在這時候止步不前……。 而如果驗收後發現有瑕疵，可以要求在限期內改善，並將總價 5%的交屋保留款扣留著不付款，等到建商都改善完成，並再次驗收，沒問題之後才會再由銀行撥款。 房貸全額貸款大多需要同時背負兩筆貸款，並且都是屬於高成數、超額房貸，而近年來房貸利率持續走低，乍看之下要繳的利息不多，但未來一旦房貸利率升高，利息也會提高，每月月付金變多。 因此如果真的想全額貸款買房，申貸前務必評估自身還款能力，像是工作收入在未來20~30年之間是否能穩定持續成長，以及是否還有其他財產、收入，才能避免房貸繳不出來的情形。 最後還有一種方法為裝潢貸款，不過這種貸款方式顧名思義就是用來作為裝潢用途，有些銀行規定須出示工程款明細、裝修報價單等等，因此不一定能拿來做為自備款，還是要依據各家銀行規定來評估。
- 如果覺得餘屋融資很麻煩，要準備資料太多太雜，審核流程過久，那麼還有另外一個方案可以辦理：康代書事務所。
- 依照民法第248條的規定，買方收了定金以後，買賣契約就成立了。
- 信貸期數最長7年，可以有效降低每月還款金額，只要依您的個人狀況選擇適合的期數，就不用害怕薪水無法負擔。
- 註：銀行信貸還款年限： 最低一年最長七年，房貸還款年限：最低十年～最長三十年。
- 屋齡的耐用年限與貸款公式：以屋齡而言，房屋本身有其壽命，也就是耐用年限，磚造房屋耐用年限是 25 年，加強磚造耐用為 35 年，而一般常見的鋼筋混泥土建物分成鋼筋混泥土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），耐用年限均是 35 年。
- 通常買方須負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費(火險及地震險)、貸款代辦費；而地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。
- 很多屋主會在房屋介紹上寫著「百萬裝潢」，企圖用這樣的字眼拉高房價，依照實際經驗，除非是很了不得的大師裝潢，當你轉賣時，這些裝潢，真的值不了多少錢。
如果僅有三成左右的自備款，其餘想透過分期貸款的方式購入中古屋，便是中古屋購屋貸款。 新成屋貸款沒過 最後，到地政事務所辦理交屋移轉程序前，還需要先繳納印花稅、契稅及相關規費，而且，這些費用都是不屬於售價的額外費用，因此這筆額外費用不包含在原本談好的每坪售價中，也不可以透過貸款來付這筆金額。 以上介紹的兩種預售屋付款方式，差別只在於付款的時間幾點而已，要付的金額其實都差不多。
新成屋貸款沒過: 透過填寫表單聯繫專員：
因此，為購屋族為保障自身權益，務必要註記精確，減少模糊地帶可能衍生的購屋糾紛，寫明「以地址門牌__________房地為擔保，向某某銀行設定抵押權之貸款，若不足___成，買賣合約自動解除」。 各階段之付款成數依雙方要求而有不同，通常約定為10%、10%、10%、70%，為保證買方尾款可如期支付。 依目前交易習慣，代書會請買方開立一紙與尾款同額之商業本票置於代書處，而於尾款支付時始無息退還買方，不過，如果賣方銀行尚有貸款未清，則可以其金額以作為支付尾款金額之參考。 在此強烈建議買賣雙方使用買賣價金履約保證服務，所有款項在過戶、交屋前均存進專屬履保信託專戶，待履保公司和代書確認「不動產買賣契約書」上的交易條件與約定全部滿足後，才進行價金和產權移轉，如未滿足則退回價金，並取消執行產權移轉，避免賣方捲款潛逃。 新成屋貸款沒過 對於存款沒有這麼足夠的小資族或新鮮人，這樣把負擔分攤的 預售屋付款方式 的確是會比較輕鬆的！
例如，自行安排插座、電源開關、電話線、網路線的配置；在原本的客廳空間隔出起居室；或是更換廚具、衛浴設備等。 如果建商在複驗的時候，未善盡修繕責任，此時購屋者可以拿著5%交屋保留款向建商談判。 相對的交屋保留款價金只有5萬到10萬，對購屋者的保障是比較低的。 雖稱不上專家，掐指算我前前後後也買賣過十戶房子，有自住、有投資，有小賺、有賠過，還算熟能生巧。 假日，朋友相約吃飯、看電影，我是約朋友去看建案，連代銷公司都認得出我的臉。
新成屋貸款沒過: 買預售屋是好是壞? 我應該如何選擇? 預售屋房貸如何申辦?
新竹竹東一處透天社區「基礎富邑」，近期由於建商欠稅，導致社區土地遭到法拍。 不過，該土地正是每戶前方的車道，若拍出是否意味著住戶出入得看外人臉色？ 這時候最好的方法還是向熟識親友借錢補足了，因為再怎麼樣利息也不會比外面借錢高，若您有需求借錢，記得雙方寫清楚合約，再好的親友也要互相保障對方的權益。
一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。 對於許多消費者來說，買不起房的往往是因為跨不了「自備款」的門檻，如果是以一棟 800 萬的房子來說，約莫也要 150~200 萬左右的自備款。 「頭期款」是關鍵，預售屋隨施工進度繳頭期款、從預售到成屋還有1-2年，還有時間慢慢存。
新成屋貸款沒過: 中古屋屋況、價格差異大
因此買預售屋時，議價一定要先從每坪單價先議，之後乘以總坪數得到總價後，再去掉尾巴的零頭，大概這樣議價流程就OK。 近年營建原物料的成本漲幅很大，小型建商撐不住跑路的新聞 也是有，我們在買預售屋時，可先用 台灣公司網 查詢該建商的資本額、訴訟案件等資料。 實價登錄2.0規定預售屋定型化契約都必須申報備查，以確保消費者的權益。 在上圖中可以看到最右邊，有將契約備查的建案都可以查得到，你可以先查查看自己有興趣的建案是否有依照政府規定，乖的建商比較不會亂來。
- 從決定下斡旋，甚至是已經進入不動產契約簽約流程，就開始進入申請貸款的流程。
- 新北市預售屋成交均價約48.7萬元、新成屋47.8萬元，兩者僅差9,000元，價差1.88％。
- 購屋貸款(不含信貸或其他名目貸款)需達成交價1000萬的8成，亦即800萬，不指定銀行利率及貸款年限，若無則無條件解約。
- 但如果是十年以上的老屋，需考量房屋本身的生命週期，必須另外規劃一筆預算，用於安全性修繕，例如設備和水電管線的換新配置、壁癌、漏水問題處理，以及拆除舊裝潢、清理等費用，需要安排較多的裝修費用，因此在物件選擇上，中古屋最好經過審慎判斷後再下手。
- 關於貸款成數不夠的問題，其實是反映出消費者無法湊齊「房屋總價金額」這件事情。
- 據消息指出，當前房價高漲連銀行鑑價都跟不上了，更不要說想透過銀行辦理中古屋貸款，要達到９成額度難上加難。
而我們王代書事務所的貸款方案十分方便，不僅全台都有據點之外，有非常多借貸方式可以選擇，像是土地有土地二胎、房屋有房屋二胎、汽機車貸款甚至到名牌、名錶都可以拿來借貸，保證幫您申請過件，若無法過件皆不收取任何費用，讓你貸款好輕鬆，買房超安心。 建議當有信用瑕疵、被銀行拒絕者，直接找Sos薪貸貸款顧問，因為透過專業的評估，才有可能提高過件率，甚至透過專業的談到好。 購屋者在撥款後，還是可以舉證，針對遲延交屋的而產生的利息，要求賠償，不過，這樣的作法，是比較曠日廢時的。 如果可以的話，最好用協商的方法解決，請建商多少負擔一些遲延交屋的利息。 實際利率方案會依您的個人狀況進行評估，立即留下聯絡資訊，將有專人免費提供諮詢服務，一次備好裝修費用。
新成屋貸款沒過: 營業透天店面收攤改為自住 必須這樣做 以免仍課徵高額地價稅
銷售預售屋通常是經過接待中心，透過其展示樣品屋或模型，想當然在行銷階段會做得特別漂亮，以創造銷售佳績，但是成品真的跟模型一樣嗎？ 主要還是要看當時下訂時的合約內容，若在簽訂合約有加註一條表示成數不足時可無條件解約，就可以退回訂金。 其實在房貸審核過程中有任何問題，銀行都會另行通知，像是資料缺件，或是房貸沒過都會通知，若是不安心也都可以直接去做詢問。
2021年7月實價登錄2.0上路後，房價資訊揭露到門牌，預售屋也需要實價登錄。 新成屋貸款沒過 因此，買房新手首先要做的是確認自己想買的預售屋區域，鎖定區域後，再藉由 內政部不動產交易實價查詢網，了解該區域的預售屋實際成交行情。 現在你走進預售屋接待中心，如果直接砍6折、7折，你看代銷會不會理你；就算是約房仲看中古屋，隨便出價7折，房仲也是會生氣的！ 斡旋金轉為定金後，若買方有反悔不買情事，或違反已約定事項，導致無法簽訂買賣契約時，定金將由賣方沒收。
新成屋貸款沒過: 房貸全額貸款＝房貸+其他貸款
碰上仲介隱瞞資訊，不小心買到兇宅的買方，除非嚴重減損該屋經濟價值，否則法院也不一定判決「解約」，同樣只能參照損害情況減少價金。 雖然很多人都不想找親友借錢，但與其賠掉違約金，或使用高額利率，不如透過親友借錢，並答應給予一定利息，至少可以幫你先度過難關。 履約保證對民眾買、賣房屋多了一層保障，按理說應該是有利而無害，不過房仲系統承作的履約保證卻遭受不小的批評，其爭議主要源自於三個地方。 以華南銀行為例，一千萬以下的履保費率僅收萬分之五（但每筆最低收費為三千元），總價一千萬至三千萬則收萬分之四，總價愈高，則費率愈低。 （一）依據斡旋金收據的規定可知，若屋主期限內回覆要賣，買方交付的「斡旋金」就自然會轉為「定金」，依照民法第249條關於定金的規定，若買方反悔不買，賣方可以沒收全部的定金。
可以在簽約前，先與建商討論契約規範，有些建商會做些退讓，畢竟和氣生財。 其實在簽約時就要先留意，不然到複驗的時候，如果不是重大瑕疵，房子已經過戶到買方的名下，不撥款的話，是違反比例原則的，法律上會比較站不住腳。 不論是現代簡約風、工業風或北歐風，還是喜歡日式、美式異國風情， 都能透過信用貸款來實現理想宅，給家人溫暖舒適的居家環境。 本網站所提供之交易資訊來源皆為「內政部實價登錄」，房價資訊均已排除特殊交易及極端值。
新成屋貸款沒過: 預售屋的頭期款
但要注意的是，雖然輕鬆，拉長了付款時間也意味著增添了許多現金流上的不確定性，而且你要付的總價沒有因此而比較少啊！ 在去地政事務所辦理交屋移轉之前，必須先繳納印花稅、契稅及相關規費，這些是非屬於售價的額外費用，也就是說這筆錢不包含在你原本跟建商簽署的合約裡說好的每坪ＸＸ萬中，也沒辦法透過貸款取得。 貸鼠先生有 5 個提高房貸成數的小秘訣，其中 3 個與「房屋價值」有關，它們分別是：房屋位於高價值地段區（蛋黃區）、房屋附近 100 公尺沒有嫌惡設施，以及較為年輕的屋齡。 大家房屋企研室主任郎美囡分析，新成屋通常由建商以多戶貸款與銀行談條件，加上屋齡新，故貸款成數高，而一般貸款成數跟申貸者本身財力、信用條件、房屋座落地段有直接關係，除非屋齡很高、結構太老舊，否則屋齡不會是貸款成數高低的主因。 一般來說要達到特定的解約狀態，必須連貸款銀行以及貸款條件都必須寫在合約上。 比如要向哪幾間銀行申請貸款、貸款年利率多少%以下、貸款年限多久、是否有寬限期、綁約或者要求保證人等等，以及是否要排除買方個人信用瑕疵。
例如：其他親人的財務狀況，若其中有信用不良者也會被列入評估內，反而會增加退件的機率。 Money101.com.tw要來分享買房子下斡旋金的四大陷阱。 若你是首購族，一定要看這篇【首購族不能輕忽的買房流程小細節】。 雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上並簽名(如買方登記為兩人或以上應都要簽名才算數)，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。 好的建商價格當然高，如果預算有限，必須跟品牌建商或在地口碑建商以外的建商購買預售屋，就必須注意該建商的誠信，畢竟我們買預售屋除了議價避免買貴之外，也很擔心建商是不是蓋到一半會跑路。 建商通常會與幾家銀行合作，每家銀行也有數種貸款方案，購屋人可多比較，與銀行房貸專員討論適合方案，十大不動產董事長黃新美表示，除了銀行提供的貸款方案，購屋人也可以參考政府優惠方案，如內政部「青年成家安心住宅補貼」，提供前2年貸款零利率與利息補貼的優惠。
新成屋貸款沒過: Q4.房貸自備款不夠怎麼辦？
議價階段不願繳交斡旋金，也可以出具內政部版的「要約書」代替，無須繳交費用，但是同樣地，當雙方簽認要約書後，其中一方反悔，也要賠償對方房價的3%做為違約金。 若是中古屋，除契稅、印花稅等費用，與預售屋或新成屋最大的不同是仲介費，通常為總價的1%至2%，不過不需負擔建商交屋前的外管費用，但也別忘了購屋前先確認是否有天然瓦斯管線。 這是專為買房貸款人提供的壽險，在申請房貸時，同時向銀行辦理房貸壽險，如此可以轉移房貸風險，若貸款人未來因任何意外導致無法繼續還款時，保險公司就會協助其申請理賠並使用專款償還房貸，有可能可以提高成數。 4.從「薪轉銀行」開始申貸：若有固定收入，但因為過往沒有銀行借款紀錄或信用卡使用紀錄，銀行不願意核貸，不妨可以從薪轉銀行著手，因為「薪轉銀行」比其他銀行更了解你的財務明細，也可能爭取到較優惠的貸款成數獲利率，即便是小白還是有機會申貸成功，建議「先求有，再求好」。 所以袋鼠金融 ( 原貸鼠先生 ) 建議大家，若貸款房屋坪數比較小、未達銀行標準，可能需要準備 4 ~ 5 成的自備款，增加與銀行協商房貸成數與房貸利率的空間彈性。
但信用貸款利率通常約為2%~13%，而房貸利率目前正好處於低利率時代，最低約1.6%起，且信貸無法像房貸一樣還款期限可以拉到30年，最長只能貸到7年，申貸人仍必須在這7年之內，在背負房貸的同時將這筆頭期款還清。 值得注意的是，如果剛申請信貸後想辦房貸，申貸人的收支比必須在70%內，並且信用良好無遲繳紀錄、無動用信用卡循環利息，才不會影響房貸核貸率。 辛苦的找屋、看屋、議價後，雙方價格達成了共識就要開始辦理「簽約」，而「簽約」是房地產買賣中非常重要的一環，與交易安全息息相關，不管你是透過仲介還是直接跟屋主買賣簽約前都要瞪大眼清看清楚契約裡的所有內容，才不會出問題。 在2成自備款中的其中1成，提供幾年的建商公司貸款，而且因已成屋，等於是現買現住，相較一般預售屋需要2~3年的工程期來說更有利。
新成屋貸款沒過: 預售屋議價技巧1》先熟悉區域合理的預售屋房價
買屋簽約後，才發現銀行核准的貸款成數不如預期，導致自備款不足而無法順利成交，這種狀況其實屢見不鮮，但這種悲劇是可以避免的。 1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，總費用年百分率可能從最低1% 到最高20%，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準，且每一顧客實際之年百分率仍以其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 申辦土地貸款，初步估價後，可以依照您的資金需求及條件與專員接洽，分析評估，選擇最適合您的貸款額度，放款成數通常為市價的6-8成，土地比房屋更難辦貸款，其實不外乎就是銀行也會有的風險考量。 如果沒有寫得這麼細緻，在買賣雙方願意互相商量的情況下都好說，但如果到了打官司的情況，這些都會成為法官判斷的依據。 因為太過簡單的解除條件，舉證會有一定的難度，有可能會被認定買方故意貸不到八成而達成解約意圖。 所以當申辦房貸時，無法提出薪轉資料、扣繳憑單等能證明自己有穩定收入的財力證明，就會被銀行認定還款能力不足，造成房貸申請無法通過。
預售屋付款方式 可以分成很多不同階段，跟一般成屋的付款方式大有不同。 人家常說 預售屋 適合「小資族」或「新鮮人」，因為通常他們的自備款可能沒有這麼充足。 筆者今天就要來帶大家了解一下，預售屋付款方式有哪些，來搞懂這個令人費解的問題。 從決定下斡旋，甚至是已經進入不動產契約簽約流程，就開始進入申請貸款的流程。 簽約前有些銀行可以協助粗估鑑價，從房屋的所在地、屋齡和坪數等條件，告訴你粗估結果，得到的價格通常也可用來評估屋主出價是否合理。 關於中古屋適合首購族與否，要看你想從哪個面向討論，包括資金考量、居住需求等，通常容易出現中古屋貸款成數不足的問題，所以需要有比較多的自備款。
新成屋貸款沒過: 房屋轉增貸推薦
印花稅：契約訂立價款的 0.1% 契稅：金額是房屋評定現值乘上 6% 規費：申報價值或權利價值乘上 0.1 新成屋貸款沒過2023 %～0.2 %。 另外補充提醒，預售屋、新建案驗屋時，除了拿到驗屋文件現場驗屋外，建商也會帶你熟悉全棟建案設施，小到瓦斯遮斷閥，大至停車場位置、管理員室、全戶消防用水和民生用水區分...等，不過消防管道不屬於驗屋範圍，消防管道由建商與政府消防安全單位檢查。 找驗屋公司附帶的另一項價值是，驗屋公司能提供驗屋報告，提供你完整的驗屋紀錄，供後續二驗有所依據，工地主任現場陪同驗屋，也能不被話語引導判斷，站在專業角度提供建議。 驗屋時，通常會由工班主任陪同檢驗，驗屋項目繁瑣，通常過程通常花費 2~3 小時，驗屋過程中若發現屋況或設備瑕疵，可貼上有色膠帶標籤起來與拍照，並請工班主任註記，並約定修繕完成後進行二驗。
新成屋貸款沒過: 代書貸款
當房屋市價評估不足，銀行認定房屋沒有殘值時，也沒辦法成功貸款！ 原本以為用房屋貸款有擔保品的情況，向銀行申辦貸款過件的機率會比較高，卻因為某些原因被銀行給婉拒房貸核准，這時候您應該要先了解房貸沒過的原因，並且提供5個方法幫助您提高房貸過件機率，找到正確的房貸問題後，才有機會把房貸核貸機率提高到90%以上。 假設購買的是由建商銷售的新成屋，通常建商也一定有配合的銀行承作建案 的整批貸款，邱愛莉表示，目前新成屋 的貸款成數約8成，且同樣在價與市價 相當的狀況下購屋者要準備的頭期款 即為總價的2成。 銀行的房屋鑑價，會考量房子的增值空間、轉手難易度、購屋用途、周遭生活機能、學區等等，最重要的還有房子屋齡，通常貸款成數僅在 6 成至 7 成左右，再加上前一手屋主賣屋不可能虧錢，如此頭期款可能要準備多一點了。
新成屋貸款沒過: 預售屋貸款成數不足
預售屋的頭期款付款方式較為特別，不是一次付清，而是屬於「分階段」的付款。 每一階段付款的金額都會在簽約時告知，通常是最開始時先先繳付定金、簽約金、開工款（約頭期款總額的一半），剩下的一半則隨著工程進度陸續繳付。 依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，契約內應明定開工及取得使用執照完工的日期，並規定賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。
