自由現金流就是賺來的現金流入，扣掉拿去再投資現金流出後的剩餘現金。 不用花在固定資產和長期投資的剩餘自由現金，可以用來擴大營銷活動，配股息，甚至買為庫藏股，對企業而言都是提昇價值很好的利用。 但個人認為房仲業競爭太過激烈，新進者進入障礙太低，面對上下游議價能力不強。 主要房仲業者經營點數據： 雖然2003年後台灣房市走出一段大多頭，但各房仲業者經營點數擴張卻更是驚人，有供過於求的現象。 而同業間極多品牌林立，使得上游和客戶選擇性眾多，轉換成本和議價能力不易建立。
觀察8月房市交易狀況，總價700~1000萬元交易佔比增加，尤其新北市700~100萬元交易增加較明顯。 以台北信義計劃為例，可歸納出五大發展條件，第一、信義計畫區規劃位於都會市中心精華地段：第二、市中心重劃區稀缺，更奠定未來無可取代的地位；第三、周邊有發展成熟繁榮的百貨商圈、休閒綠地機能，為區域供給高品質的生活服務，第四，擁有完整交通路網系統，最後則是指標建商插旗開發、推出指標型豪宅建案。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，下半年房市頗有利空出盡跡象，政府打房是針對投資和非自用。
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曾敬德指出，近期房市買氣仍維持相對穩健，今年第三季並未出現傳統淡季衰退的狀況，甚至表現跟6月相當，房市表現穩健，年底前雖然有總統大選，但並未對房市造成太多觀望氛圍，平均地權條例上路的確對預售市場買氣短期有衝擊，房市呈現「二手穩健、一手略悶」。 此外，壽險業者雖受升息及防疫保單因素影響，投資不動產腳步已有趨緩，但仍見到國泰人壽大手筆以 20 億標下桃園中壢產專區土地，是今年唯一出手獵地的壽險公司，此基地將規劃興建複合式商辦大樓，可看出在整體經濟局勢震盪，投資人更願意提高比重，將資金放在保值抗跌，兼具增值收益的商用不動產上。 商仲業者統計，今 (2023) 年前 8 個月地產市場颳寒風，全台土地市場交易量不足 500 億元，年減逾 5 成。 不過法人仍看好桃園整體發展，不畏市場寒流、積極獵地，統計結果顯示，今年累計已砸下 148 億元購置土地，成土地交易最熱絡縣市。
另外統計顯示，若將屋齡50年以上住宅排除，2022年底全國平均每戶住宅數則下降至0.89，顯示若扣除50年以上房屋，住宅供應仍有提升空間。 排除50年以上老屋，六都平均每戶住宅數以臺北市住宅與戶數比0.74、高雄市0.87及台南市0.88，相對較低，也表示這些區域老宅問題相對嚴重，而台中市0.98、桃園市0.97及新北市0.96，顯示非高齡住宅供給相對較充足。 信義房仲房產2023 今年全台交易量縮態勢確立，觀察房市氛圍，仍有剛性需求的購屋族群，房仲業者指出，目前成交價格還是關鍵，若能拉近買賣雙方價格認知差距，後續房市仍可期待，因此全台交易量從過去預期在27.1萬至28.6萬棟間，上調至29萬棟。
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如果企業不需要花大錢或借錢投資設備，就能穩穩的獲利，這正是我們夢寐以求的企業。 因此ROE越高，盈餘再投資率越低，是我們追求的長期穩健獲利企業特徵。 雖然藉由行銷和制度化經營，讓信義擁有不錯的品牌優勢，但也卻也不可避免地面臨許多劣勢： (1) 信義房仲房產 房仲業進入障礙低，同業競爭激烈 房仲業本身並沒有太大的進入或退出門檻，因此目前現有的競爭廠商眾多，且無人具有明顯的規模優勢。 就算信義號稱台灣房仲業龍頭，全台市佔率也只有4%左右。 內政部表示，將由國家住都中心接手蓋社宅，一起努力改善民眾的居住品質。
東方人的傳統觀念是：成家必先買房，購屋是台灣人長久以來的需求。 早期買屋的中介者，通常是鄰里長、代書或當地意見領袖，但後來由於房地買賣的糾紛四起、消費者權益得不到任何保障，在74年經濟部正式開放「房屋介紹公司」辦理登記，國外已盛行的新式仲介才陸續被引進國內，房屋仲介經營正式納入正軌。 信義全球資產統計上市櫃法人今年 1-8 月土地交易，今年前 8 個月土地市場交易量僅 493 億元，較去年同期減幅約 53%。 但若從區域來看，桃園土地成交金額 148 億元，佔據近三分之一交易額，登土地市場最熱縣市；台中市由於建商貢獻超過 100 億元，以 114 億元居第二名；台北市以交易額 84 億元居第三，最大筆交易落在達欣工程以 26 億元取得中山區長安段土地。
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(2) 和投資客市場難配合 房屋買賣客戶市場的大概分兩大類：自住客和投資客。 兩者在市場的比例皆高，尤其越都會區和好地段，投資客的比例越明顯。 雖然兩者市場皆大，但其需求特性卻相當不同： 自住需求客戶通常購屋經驗低，對於房地產市場瞭解少，因此通常會選擇信任感高、品牌形象好的房仲業者配合；但投資客買賣經驗老到，對市場資訊熟悉，通常會和多個房仲配合，認人不認品牌。 房市自去年下半年受到打房、升息等影響冷清，不過到了今年下半，似乎有利空出盡的跡象。 信義房屋今（31）日指出，雖然第3季是房市的傳統淡季，不過今年似乎淡季不淡，8月房市買氣不僅有兩位數的同期年增幅，同時也與6、7月交易量相當。 觀察8月房市交易狀況，房市呈現穩定的自用當道，首購的比例進一步拉高到5成以上，每兩間交易至少就有一間是首購族群。
百貨商場提供周遭居民便利的採買管道，其強大的商業群聚效應，也有相當機會帶動區域的整體發展，房仲業者根據實價登錄資料，統計近二年全台新開幕或即將開幕的百貨商場周邊交易價量市況，發現新店裕隆城交易超火熱，平均每天成交1件。 在開發事業群方面，以不動產開發投資興建為主要業務，以台灣的信義開發以及中國大陸的上海信義置業與無錫久信置業為主，並於中國大陸成立裝修工程、建材買賣與從事社區營造的相關企業，在台灣及中國大陸兩地推案。 觀察現金股利發配率： 現金股利發配率衡量：公司賺一塊EPS發多少比例的現金給股東。 企業最後賺來的淨利，正是股東投資的成果，這筆錢本來就是屬於股東。 信義房仲房產 如果企業不能將這筆錢做最好的應用，報酬率反而不如將錢還給股東自行利用，那經營階層的決策就有很大的問題。 因此透過ROE + 現金股利發配率的交互觀察，我們就可以瞭解經營階層在決定資本的運用時是否理性。
信義房仲房產: 信義全球資產管理股份有限公司
根據官方統計顯示，去年底全國住宅供需呈現平衡狀態，平均每戶住宅數為1.0宅，不過若排除50年以上的老舊住宅，平均每戶住宅數則下降至0.9，整體住宅供給略小於需求；不過，雖然整體住宅量對比供給量大致均衡，不過市場供需狀況並不平均，近年興起的重劃區還是會有短期供給待去化的問題。 這一整年我都在找房子，因此對上好多不同品牌的房仲，其實我也沒有特別偏愛哪個房仲品牌，主要還是服務的房仲是否積極，還有是否會提供第一手適合物件？ 信義房仲房產2023 網路上信義房屋買屋的負評真的蠻多的，但對於我這個電商人來說，看到負評還買關鍵字就覺得蠻好笑的。 以下是我紀錄自己與信義房屋購屋的真實心得，任何品牌房仲都有好與不好，買賣家也要多方做功課，不用對方說什麼都相信。 在台灣關係事業群方面，發展包括以建築融資開發與履約保證代辦為主的「安信建築經理股份有限公司」、「安新建築經理股份有限公司」、商用不動產租賃、買賣仲介等業務需求的「信義全球資產管理股份有限公司」。 平均每向股東要1元，創造了約1.09元市值，所以經營階層在盈餘的發放和運用上勉強及格。
台灣氣候潮濕，除濕機可以說是每個人家裡必備的家電之一。 不過，在使用除濕機時，需特別注意勿犯2種NG行為，避免引起火災。 彰化洋仔厝溪堤岸道路工程全長7.9公里，將為鹿港鎮外部交通帶來重大改善。 這項工程分為三個標段，第一標和第三標已在民國108年底完工，第二標則是最後的關鍵，被視為最具挑戰性的一段，預計斥資13億元，目標115年6月全線通車，將連接鹿港鎮的「世界水龍頭之鄉」頂番婆聚落，為南北交通提供更便捷的選擇。 跟仲介買的好處大概就是他們對貸款銀行的放款能力很清楚，因為看房近一年來我自己也有幾家偶爾詢問貸款的銀行，畢竟每次出價前我都會打電話問問，可以貸多少錢來決定出價。
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此外，也指出目前房市呈現「二手穩健、一手略悶」，年底前雖有總統大選，但未對房市造成太多觀望氛圍。 若近期政經局勢沒有大幅變化，加上政策變數已大致底定，目前自住、長期置產需求穩定，價格還是成交關鍵，若能拉近買賣雙方價格認知差距，後續房市仍可期待，今年全年全台交易量仍有機會挑戰29萬棟。 信義企業集團以六大事業群為發展基礎，透過「信義的服務精神」、「追求顧客最大滿意」、「專業與高品質的流程控管」及「電腦網路科技」等團隊密切合作以及組織的專業分工，建構以滿足住與生活需求的企業集團。 展望未來，信義企業集團不僅將「企業社會責任」持續內化於企業體中，並將以深厚的信任感為基礎，提供客戶最合乎需求、最貼心的創新服務，並期待憑藉著手心向下的能力，利他利人，創造全球華人的共好社會。 在文化公益事業群方面，本於「取之於社會、用之於社會」感恩之心，以推動「企業社會責任」為己任，不僅在照顧五大利害關係人力求突破與創新，將企業發展和對國家社會的責任緊密合而為一，無論在公司治理、企業承諾、社會參與以及環境保護上都有顯著的卓越成果。 其發展包括信義企業大學、財團法人信義文化基金會、行義文化出版社、政治大學商學院信義不動產研究發展中心、社區一家協進會、中華企業倫理教育協進會、信義學堂和信義書院等。
台北市六張犁D、E基地為國防部營改基金土地，依住宅法與營改基金規定，得採長期租用。 且依行政院核定之修正「社會住宅興辦計畫」，已將興建社宅所支付的土地租金，納入中央對地方政府非自償補助內容，因此支付土地租金未必會影響地方政府財務負擔。 根據最新實價資料顯示，沉寂已久的東區商圈，今年首見出現兩筆單價破萬元的實價租金案例，兩筆都在敦化南路的 187 巷內，一筆 6 月成交月租 14 信義房仲房產2023 萬元，另一筆則是月租 17 萬元，兩筆的單價每坪都約在 1.1 萬元，房仲業者指出，在西門町觀光先觸底復甦後，東區與士林也有築底跡象。 趙正義擁有豐富的不動產經驗，參與過許多政府及民間大型不動產開發案，讓仲量聯行能為市場提供最專業前瞻的不動產服務，無論在公、私部門均建立了信譽卓著的口碑。 不論是房東或是租客，都希望可以找到合適的租屋對象，一名房東表示，在桃園走有個樓中樓的房子，4間房間，2間廁所，整體偏舊，不過價格很便宜，月租只要8千元，某天有民眾來看房，說好是一個家庭要租，一個禮拜後，被鄰居抗議晚上吵鬧，他趁著周末過去看，發現居然是兩家庭合租。 受大環境影響，雙北接連傳出零星延工、爛尾案場，使參與合建的地主人心惶惶。
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信義房屋仲介會說，這筆仲介費公司會放在公司的集中帳戶，如果雙方有問題時需要動到這筆費用就會動用，或是說他們公司的行銷、系統支援的費用很龐大，就是一些我覺得跟我沒關係的理由，不過人家開門做生意，門市管銷、員工薪資等等都是需要每月支付的，所以我也沒講太多，每個產業都有自己的營銷成本。 地產秘密客與信義房屋攜手合作Podcast，邀請信義房屋房仲由淺入深教你買賣房屋時應該注意那些細節、房子該怎麼挑以及房地產專業知識、分析與市場趨勢。 觀察信義(9940)的盈餘再投資率走勢： 信義房仲房產 雖然盈餘再投資率因2007年購買土地不動產而上升，但是數值仍然低於80%，可見信義的投資仍是量力而為，在本業獲利能夠支應的範圍之中，是穩健的象徵，也和自由現金流的觀察一致。 長期投資是否透明 觀察信義的非合併資產項目，長期投資部分的比例只佔16.67%，並不算高，獲利仍然主要來自母公司業務。 信義(9940)平均單店營收 v.s 全台建物所有權買賣件數 (資料來源：財報狗、信義年報、內政部統計處) 平均單店營收和全台建物買賣件數呈現高度相關，顯示信義的業績受整體房市需求影響大。 信義居家也發現過去裝設窗簾目的主要是增添室內空間的美觀、滿足隱私與遮光需求，但受到氣溫上升的影響，除了新屋裝潢有窗簾家飾的需求以外，有更換窗簾的客戶，對機能性的注重也逐漸提高，民眾在需要隔熱的空間，例如：客餐廳、臥室等，選擇合適的窗簾家飾，阻絕熱能，可以有效幫助降低室內溫度。
斡旋機制每家都差不多，大概都是拿出10萬元的斡旋金，會有一張委託書讓經紀人去跟屋主談價錢，斡旋期間大約是7~10個工作天。 信義房仲房產2023 反正進行到斡旋時期有時打的就是一場心理戰，但是不是雙方，而是三方的心理戰(沒錯，仲介也算是一方。）這是場三方談判的角力，仲介當然希望好不容易有人出斡旋了，希望可以盡力談成、結案，但是買賣雙方之間大致上都是價錢進退，我是覺得『斡旋中』還蠻心累的。 觀察信義(9940)股利發派政策 近八年來股利發放率約在30~60%範圍，只有約5成的現金發派給股東，剩餘的都留在企業中。 ROE長年穩定在15%之上，金融海嘯也能有13.59%的水準。
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房地產買賣是高度資訊不對稱的市場，因此品牌和專業的形象非常重要。 為了讓自身員工素質一致化，信義採取直營的經營模式，人員的募集由總公司統一招募、面試、訓練，對員工有極為完整的培訓制度。 觀察8月房市交易狀況，總價700~1000萬元交易佔比增加，尤其新北市700~1000萬元交易增加較明顯。 若以區域來看，8月成長最多的區域是高雄市，較7月交易量增幅超過2成，研判應是科技業投資案確定後，之前的不確定利空解除，帶動市場買盤回籠。 雖然第三季是房市的傳統淡季，不過今年似乎淡季不淡，8月房市買氣不僅有兩位數的同期年增幅，同時也與6、7月交易量相當。 此外，買方也趨向多元化，除了建設公司以外，包含壽險業者、投資機構、傳產企業主皆進場搶地，顯示即使目前買方對購買土地抱持觀望態度，但只要是精華地段、生活圈發展成熟、可立即開發的標的，仍受市場青睞。
也代表信義目前不用龐大的再投資還能維持獲利，這是花小錢賺大錢公司的特徵，相當穩健。 信義薪資制度是採取"高底薪低抽成"，佣金抽成數是業界最低。 每成交一筆案子，一般房仲業高專可抽成50%~60%，但信義只給8％，大部分佣金歸信義企業。 偏偏房仲市場最優渥的獲利來源就是佣金，因此這產生一個現象：許多成交率高的房仲強手，通常會不堪低佣金而跳槽，或是選擇自立門戶。 為了建立品牌和企業化制度，信義的經營模式有兩大特點： (1) 完全以直營店模式擴張 信義的經營點擴張不採取加盟，而是完全採直營店。
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對此信義房屋每一季公佈全台主要都會區房價指數，讓房地產參與者，能夠有一個客觀的指標來「看清真實房價走勢」。 繼中國大陸及日本後，於2017年前進馬來西亞成立大馬信義，深耕吉隆坡中古屋仲介市場，複製信義在台發展經驗到大馬。 以「堅持企業社會責任，成就世界級服務業」為願景目標穩健發展，將事業版圖推向海外，提供優質的房仲服務，持續朝全球化的標竿企業邁進。
