舉例來說，買入單位的價格為550萬元，借銀行490萬元，若樓價跌至450萬元，即使賣出單位也不夠還銀行貸款，物業變為負資產。 此外，當物業變成負資產，放貸銀行為保障自身利益，亦有機會要求貸款人提早償還按揭貸款，即是「call loan」。 Call loan的金額有機會是以物業新舊估值計算按揭差價，亦可以是整筆按揭款項。 一旦業主無法償還call loan的金額，銀行作為物業債權人，就有權收回單位拍賣，亦即是所謂的「銀主盤」。 其中1997年最經典的一個樓盤，肯定非深井「浪翠園」莫屬。 受疫情影響，近月樓價有所回落，對於去年以新按保入市的買家，可能會怕因樓價下跌，而成為負資產。
不過，在個人層面來說，避免被call loan的最直接方法就是準時乖乖還款，不要做違法行為，不要在無通知銀行的情況下隨意出租物業等。 投資虛擬貨幣並非違法，但銀行普遍對虛擬貨幣相關的大額現金交易或頻繁轉數抱有戒心，如果銀行戶口不斷有這些活動出現，銀行便有機會直接取消客人戶口，以杜絕洗錢風險，避免違反監管機構定下的反洗錢條例。 當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。 網上不時會有人分享佢啲親朋好友真人真事經歷，「話」期期供款準時當年間銀行一樣照call loan 無情講。 小職員唔係話人講大話，不過，準時與否就真係當事人同間銀行先知。
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在香港，投資顧問泛指銷售各類金融產品或就各類投資產品提供意見的中介人（包括個人或公司）。 銀主盤的意思是業主持續一段時間未有依時還款，而遭承按人循法律途徑收回物業，將其拍賣或放售，從而抵銷按揭債務。 不少人認為樓市調整，便會出現大量負資產人士，其後銀主盤便會增加，其實負資產與銀主盤沒有直接關係，即使是負資產人士，只要仍有工作及有能力還款，物業不會變成銀主盤。 負資產意思是指物業的市值，低於原先借款（按揭）的金額，出現資不抵債的情況。 例如當日買入一個600萬的物業，申請九成按揭，即貸款額為540萬，其後剩餘還款額跌至500萬，如果屆時單位估值低於500萬以下，便會成為負資產。
- 換句話說，如果業主本身是利用高成數按揭／高槓桿借貸，在樓市急速下滑期間，就會較容易淪為「負資產人士」了。
- Call loan雖然可以指任何貸款，但一般常見的call loan都是發生在物業相關的按揭貸款上。
- 原因是美國的按揭制度與香港和英國不同；美國業主在放棄物業後即無需再為按揭負責。
- 搞清楚自己是否符合放租條件和預期回報後，便可尋找代理代勞，或者自行放租。
- ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
- 銀行估價只升不跌 由於香港樓價高昂，要一炮過繳清樓價買樓是很困難，於是買家買樓時都會申請銀行按揭，供樓期間業主其實是處於負債狀態，債主就是銀行。
- 無論是社會大眾、銀行，以至作為銀行業監管機構的金管局，一直都相當關注負資產問題。
- 當然，也有一些賭性特別高的人喜歡買入即將到期的窩輪，稱之為「末日輪」，賭一賭在最後的日子里有突發事件，使到正股價格大變。
首先，香港銀行財務情況十分穩健，環球經濟狀況亦很平穩，不似1997年金融風暴，以及2003年「沙士」的情況。 因為貸款減值還有數得計，主動引爆的話是將原本有機會收回的貸款提早變成壞賬。 所謂高成數按揭，即是較金管局正常所容許的最高按揭成數超過20%，在正常情況下700萬元物業最高的按揭成數為6成。
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如果買家當日做高成數按揭，自己支付53萬元首期後，餘額477萬會找銀行上會，換言之，業主選擇即時贖樓，除了要繳付20%額外印花稅外，還要自己額外補回20萬元差價。 負資產callloan 據香港按揭證券公司資料反映，自2019年10月至2020年3月為止，半年間累計有5,366宗按揭保險申請，尤其是踏入2020年按保的申請更跌升至逾千宗。 而「按揭比率」也在19年11月份開始，一步步攀升至超過50%水平，最新數字已經跳升至52.7%，反映多了買家透過按揭保險借取高成數按揭，最終推高了「按揭比率」。 這個議題再度被翻炒，源於政府去年《施政報告》中放寬按揭保險，就被形容為負資產問題火上加油。 第一種就是業主本身是用按揭保險借了高成數按揭而將物業出租。
由於美國次貸風暴，有不少物業都在銀行未有衡量供款人的實際還款能力的情況下而批出貸款。 但與英國及香港不同的是：承受了負資產的不是小業主，而是批出貸款的銀行，因為供款人在無力償還貸款之後，都選擇放棄物業遷離。 在無法為物業尋找買家的情況下，銀行反而成了最大的輸家，引發了這次環球風暴。 原因是美國的按揭制度與香港和英國不同；美國業主在放棄物業後即無需再為按揭負責。 一般的貸款產品包括私人貸款、循環貸款、結餘轉戶貸款、業主貸款、按揭貸款、一按、二按、單邊按揭、空中釘及中小企貸款等等。 雖然財務公司提供的產品種類沒有銀行多，但因不受金管局規管批核門檻較銀行寬鬆。
負資產callloan: 銀行何時會因為負資產而 call loan 再收樓？
另一個方法是縮短按揭年期，現時按揭最長還款期為30年，但如果在25年內能夠還清款項，盡量選擇25年。 負資產callloan2023 另外，假如買家供樓戶口有洗黑錢情況，一旦被銀行負責調查賬戶交易的AML關閉戶口，都一樣會被Call Loan。 最常見的是，業主以高成數按揭買樓後，違規將物業偷雞放租給他人，違反按保條款而導致Call Loan。
舉例，一個買家購入一層700萬元物業，向銀行承造六成按揭貸款，意味買家自己需支付四成首期，相當於280萬元，餘下的六成貸款額420萬元就向銀行借貸上會。 如果期內樓價突然逆轉，物業最新估值跌至只有400萬元的話，因為當業主持有單位的價值，已跌穿尚欠銀行的420萬元金額，就是所謂的「資不抵債」。 當然，在負資產已經不常見的大前提下，除了要賣樓還錢之外，你可以做到的其實還有轉按的做法。 假如你不是按揭成數借到盡或者有其他不良原因導致無法還款導致被call loan的話，你也可以考慮做轉按手續，將按揭轉到其他銀行去做，並還清原銀行的貸款。 負資產callloan2023 轉按亦是被call loan的時候主要會考慮的做法，原因在於轉按對於業主的影響最小，而且有些銀行更會為轉按業主提供回贈優惠，甚至可以當作是財務重整的一個方法。
負資產callloan: 【負資產101】拆解負資產成因 銀行何時會call loan？
信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。 所以，問負資產可唔可以call loan 其實係多餘，無論係負資產、正資產、抑或X家產，銀行一樣可以send 封 demand letter 叫你十四日後還錢。 總之，一日係銀行有錢未還，無論數目多少，亦唔理層樓市價幾多，譬如你欠幾萬層樓值一千萬，銀行都有行使call loan 呢個權利。 這無疑在銀行角度是自動觸發高風險警號，基於風險規避的原則，銀行寧願錯殺良民，也不願被美國和香港的監管機構找麻煩。
- 一般銀行要求貸款申請人遞交的入息證明及信貸報告等，在財務公司層面都有機會被寬免。
- 舉例，一個買家購入一層700萬元物業，向銀行承造六成按揭貸款，意味買家自己需支付四成首期，相當於280萬元，餘下的六成貸款額420萬元就向銀行借貸上會。
- 假如你不是按揭成數借到盡或者有其他不良原因導致無法還款導致被call loan的話，你也可以考慮做轉按手續，將按揭轉到其他銀行去做，並還清原銀行的貸款。
- 雖然財務公司提供的產品種類沒有銀行多，但因不受金管局規管批核門檻較銀行寬鬆。
- 不過，如果你是借財務公司二按的話，銀行、土地註冊處就會收到通知知道你借了二按。
通常，如果只是忘了還款而拖欠幾天且不是常犯的話，銀行一般都不會去到call loan如此嚴重。 不過，如果是開始拖足幾星期，甚至幾個月都沒還款的話，銀行就有機會會出手call loan。 當然，假如幾個月沒有還貸款的話，相信也不見得借款人是有能力償還的了。 在這種情況之下，為了保障自身利益，銀行就有可能會啟動收樓的機制，向法庭申請收樓再拍賣以填補借款人所欠下的貸款，也就是各位耳熟能詳的「銀主盤」。
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在物業市場內，這種由於物業的市價低於原先用來購買物業的借款（樓宇按揭）的現象，通常在物業價格普遍下跌後發生。 不過，如果你是借財務公司二按的話，銀行、土地註冊處就會收到通知知道你借了二按。 這是候，銀行也不是一定會立即call loan，而是會審視借款人的各種狀況，例如二按借了多少金額？ 這些不同因素都會影響到銀行 call loan 的機會，所以如果你想向財務公司借二按又怕被call loan的話，最好先向一按的銀行了解清楚條款。
2022年樓價出現顯著調整，因此負資產個案亦有所急增。 而第三種最悲慘的事，就是被銀行質疑戶口涉嫌洗黑錢活動，繼而強制取消戶口，連帶按揭也被迫即時歸還。 這一般發生在以個人戶口做生意的人，因為個人戶口一般不會有頻繁的大額資金往來，銀行因而會提高警覺。 而第二個常見的Call Loan情況，就是業主將高成數按揭的單位放租，而被銀行發現。
負資產callloan: 按揭專區
如果業主沒有足夠資金償還 call loan 要求的金額，銀行就有權收樓，收回單位再拍賣出去，這些單位即是所謂的「銀主盤」。 對於仍然願意供樓的業主，也因為不少在1997年時高位買入物業，當時承造超過十厘按揭，其後雖然銀行不斷減息至03年時低見2.5厘，卻因物業估值跌穿借貸額，除非能夠補差價，否則並未能受惠轉按。 只是其後因金管局就放寬了負資產轉按的門檻，而樓價又逐步回升，才令這批繼續供樓的苦主可以捱得過去。 當然只要買家按時供款，尚欠銀行按揭金額愈減愈少，若樓價沒有進一步下滑的話，負資產可在一定時間內自然消失。 而且只要業主繼續供得起樓，銀行也絕少會要求買家補差價，所以一般來說，業主也不用太過杞人憂天的。 然而，「負資產」之所以令人如此聞風喪膽，其實某程度是它釋出了樓價愈跌愈有的訊息，令到一批原本有意入市的準買家也不敢輕舉妄動，導致樓市出現買賣兩閒的困局。
一般情況下，即使物業成為負資產，銀行亦不會立即有行動，業主只要如常準時供款就可以。 金管局的職責是清楚表明我們的政策立場，並準備好隨時提供適當的協助。 因此，我很高興見到香港按揭證券有限公司在上星期推出一個市場主導的方案，以協助負資產按揭借款人按較低的利率轉按，及協助銀行管理其按揭組合的信貸風險。 當然，大部份銀行會先要求客戶解釋賬目，銀行一般不會接受客戶以私人戶口進行商業活動，尤其是大額金錢交易，更易觸動銀行神經，所以最好還是開個公司戶口，將生意資金經商業戶口存取。 其中一個很大機會令銀行call loan的理由就是將物業作出租用途。 而因物業出租而被call loan的情況也可以分為兩種。
負資產callloan: 按揭額高低 決定物業會否變負資產
根據《朝日新聞》的調查發現公寓建成每隔五年空置率就會上升，而且隨着房齡上升，空置率也會上升，超過15到20年房齡的公寓有兩成出現虧損，房租無法支付修繕和貸款，成為負資產[8]。 泡沫經濟期間，曾經出現度假公寓熱潮，1987年出台的《綜合療養地建設法（度假法）》從稅收上提供開發度假區的優惠更刺激了當時的度假地區的土地交易。 隨着地價暴跌，1991年位於伊豆的300平方米別墅用地買入要1300萬日元，而到2017年要10萬日元才能出售[7]。 這也表示，如果借款人無法還清購買物業所用的款項，貸款人即使把物業沒收或者是轉賣，都不能夠填補差價。
假如貸款人的收入通過不了壓力測試，也可以選擇增加擔保人，將貸款人和擔保人入息和負債加起來，以通過壓力測試。 金管局早前公布負資產住宅按揭貸款的最新調查結果，2018年第4季的負資產住宅按揭貸款宗數為262宗，是自從2016年第4季以來再次錄得負資產個案。 當局解釋，這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，因其按揭成數一般較高。 以國土交通省公式地價為例，2011年至2017年，只有東京、大阪、名古屋三大都市圈住宅用地價格還保持，地方的地價下跌了一成。 如果是上面提及到樓市大跌引致的負資產問題，對小業主來說是無可避免的。
負資產callloan: 成為負資產的後果
其他美孚新邨及新都城單位，當時買入價分別為677萬及682萬元，但按現時銀行最新估值645萬元及654萬元，也分別回調了4%。 負資產callloan2023 負資產callloan 銀行員工貸款計劃的好處是利息特低而且批核快速，員工可以借取高達10成的按揭。 至於按揭保險計劃在近年放寬措施下，只要是樓價1,000萬以下的物業，可申請高達九成按揭，在高成數按揭的情況下，也容易出現負資產。 除此之外，買家要養成定期還款習慣，以防在經濟下滑，會成為銀行追收差價的借口。 同時間，買家也應為自己建立後備資金，起碼在處於失業危機時會仍然可以捱過去。
